愛知県の、重量鉄骨造の解体。費用の決まり方と、3階建て・店舗・倉庫の注意点

重量鉄骨造の解体費用の決まり方と目安

解体費用は、延床面積に構造ごとの坪単価をかけて目安を出し、そこに立地や付帯物の条件を加えて決まります。延床面積とは、各階の床面積を合計した広さです。3階建てで各階が20坪なら、延床面積は60坪になります。

当社の料金の目安では、鉄骨造の解体は2.5万円/坪からとしています。ただし、これは鋼材が細く、立地の条件もよい建物を想定した出発点です。重量鉄骨造は、鋼材の太さや階数、建物の用途によって手間が大きく変わるため、坪単価だけで総額を決めることはしていません。

重量鉄骨造は、鋼材の量、高さ、設備や建材の条件で金額が変わります。軽量鉄骨造を想定した単価を、そのまま重量鉄骨造の総額に当てはめることはできません。必要な作業をそろえた見積もりで比較してください。

重量鉄骨造で費用を見積もるときに、当社が特に確かめるのは次の点です。

• 柱と梁の鋼材の太さと、建物全体の鉄骨の量
• 階数と、建物の高さ
• 外壁と屋根の材料（軽量気泡コンクリートパネル、スレート、金属板など）
• 建物の中に残っている設備や機械、什器
• 前面道路の幅と、大型の重機やトラックが入れるか
• 隣の建物との距離

延床面積の数え方で、見積もりがずれることがある

店舗や倉庫では、吹き抜け、中二階、屋外の階段や庇（ひさし）など、延床面積に入るかどうかが紛らわしい部分があります。登記の面積と、実際に解体する部分の広さが一致しないことも珍しくありません。坪単価で計算した金額と見積もりが合わないときは、まず面積の数え方が同じかを確かめてください。当社では、現地で実際に解体する範囲を確かめ、その範囲で見積もりをお出しします。

これらは図面と現地の両方で確かめないと決まりません。だからこそ、重量鉄骨造は電話だけで金額を確定させず、現地調査のうえでお見積もりをお出ししています。

3階建て・高さのある建物で増える作業

3階建て以上の鉄骨造は、重量鉄骨が使われていることが多く、階数による手間も加わります。高さがある建物で増える作業は、主に次の3つです。

足場と養生の量が増える

建物の高さに合わせて足場を組み、防音・防じんのシートで囲います。3階建てでは、2階建てより足場の高さも面積も大きくなります。周りに建物が多い場所では、養生をより厚くする必要もあります。

上の階から順に外していく

鉄骨造は、柱や梁がつながって建物を支えています。外す順番を誤ると、建物が思わぬ方向に傾くおそれがあります。そのため、上の階から順に、屋根、外壁、床、梁、柱と外していく手順を、現地調査で構造を確かめたうえで決めます。

重い部材を下ろす手段が要る

太い鉄骨を安全に地上まで下ろすには、大型の重機や、場合によってはクレーンが必要になります。敷地の広さや前面道路の幅によって、使える機械が変わるため、ここでも現地の条件が費用を左右します。

期日がある場合は、準備の期間も含めて逆算する

3階建ての解体では、足場の計画、重機の手配、道路の使用許可など、着工までに整える項目が増えます。売却の引き渡しや、建て替えの着工日が決まっている場合は、工事の日数だけでなく、この準備の期間も含めて逆算する必要があります。状況によっては、ご依頼から最短で1か月以内に着工できる場合もありますが、まずは現地調査で、どこまで短くできるかを一緒に確かめましょう。

3階建ての解体は、2階建てと同じ広さでも、こうした作業が加わるぶん日数がかかります。工期の目安は、建物の規模と立地でかなり変わるため、現地調査のあとにお伝えしています。

アスベストの事前調査：鉄骨造で特に確かめる場所

解体工事の前には、建物にアスベスト（石綿）を含む建材が使われていないかを調べる事前調査が、法律で義務づけられています。建物の構造や年代に関係なく、すべての解体工事が対象です。

さらに、建築物の解体で床面積が80㎡以上の場合は、調査の結果を都道府県などに報告する必要があります。2023年10月からは、建築物の事前調査を、一定の資格を持つ人がおこなうことも義務になりました。

鉄骨造の建物で、特に確かめる場所は次のとおりです。

• 鉄骨の耐火被覆：柱や梁に吹き付けられた耐火材に、アスベストが使われている場合があります。
• 屋根や外壁の材料：スレート板などに含まれていることがあります。
• 天井や床の材料：天井板や床のタイルなどに含まれていることがあります。

アスベストを含む製品の製造や使用は、2006年9月に全面的に禁止されました。それより前に着工した建物では、含まれている可能性を前提に調べる必要があります。アスベストが見つかった場合は、飛散を防ぐ方法で除去してから解体に入るため、その費用と日数が加わります。

当社の料金の目安では、アスベスト除去は3万円/坪からとしています。ただし、使われている場所と量で大きく変わるため、調査の結果をもとにお見積もりをお出しします。

店舗・倉庫・工場を解体するときの注意点

重量鉄骨造は、店舗や倉庫、工場などの事業用の建物に多い構造です。住宅とは違う注意点があります。

建物の中に残っているものを先に確かめる

店舗なら什器や厨房設備、看板。倉庫や工場なら、棚、機械、配管、電気設備などが残っていることがあります。これらは建物の解体とは別に撤去の費用がかかります。売却できる機械や設備があれば、先に専門の会社に引き取ってもらうと、撤去の費用を抑えられることがあります。

有害物質の有無を調べる

古い工場や倉庫では、アスベストのほか、ポリ塩化ビフェニル（ポリ塩化ビフェニル）を含む古い電気機器が残っていることがあります。ポリ塩化ビフェニルを含む機器は、法律にもとづいて適切に処分する必要があります。当社では、工場跡地の解体で、ポリ塩化ビフェニルの事前調査をおこなってから処理した事例があります。

テナントや管理会社との調整

テナントの退去にあわせて解体する場合は、退去日、原状回復の範囲、建物の所有者との取り決めを先に確かめます。内装だけを解体して原状回復する場合と、建物ごと解体する場合では、届出も工事の内容も変わります。

内装だけの解体では、建物の構造部分を残すため、どこまで撤去するかの線引きが重要です。原状回復の範囲は賃貸借契約で決まっていることが多いので、契約書と管理会社の指示を先に確かめてから見積もりを依頼すると、やり直しを防げます。

法人や不動産会社の方からのご依頼も承っています。売却前の解体で、買主のご要望に合わせて整地した事例もあります。

解体後の土地の使い道で、仕上げ方を決める

重量鉄骨造の建物を解体したあとの土地は、売却、駐車場、建て替えなど、使い道によって必要な仕上げが変わります。仕上げ方は見積もりの金額にも関わるため、解体を依頼する前に決めておくと、二度手間を防げます。

売却する場合

更地で引き渡すことが条件なら、地中に基礎や杭、がれきが残っていないかを確かめ、整地して引き渡します。買主が建物を建てる予定なら、地中のものの扱いについて、売買契約の条件を先に確かめておくと安心です。

駐車場として使う場合

整地したあとに砕石を敷き、車が乗っても沈まないように締め固めます。区画線や車止めまで必要かどうかで、費用が変わります。当社でも、畑を整地して砕石の駐車場にした事例があります。

建て替える場合

新しい建物の基礎工事に合わせて、地中の基礎や杭をどこまで撤去するかを、建築会社と相談して決めます。重量鉄骨造の基礎は大きく深いことが多いため、撤去の範囲で費用が大きく変わります。

見積もりの出し方について：重量鉄骨造こそ、電話だけで金額を決めない

以下は、当社が重量鉄骨造の見積もりで大事にしている方針です。

重量鉄骨造の解体は、同じ延床面積でも、鉄骨の量、外壁の材料、アスベストの有無、建物の中に残っているもので、費用が大きく変わります。木造住宅なら坪単価からある程度の目安が出せますが、重量鉄骨造でそれをやると、見積もりと実際の金額の差が大きくなりがちです。

だからこそ当社は、重量鉄骨造の解体では、電話やメールだけで金額を確定させず、必ず現地で構造を確かめてからお見積もりをお出ししています。最短で当日に伺えるので、現地調査がお客様の手間になることは、ほとんどないはずです。現地調査に立ち会っていただく必要もありません。鍵の受け渡し方法さえ決めていただければ、こちらで建物を確かめ、結果をご報告します。

もう一つ、費用の比べ方についてです。重量鉄骨造の見積もりは、アスベスト調査、鉄くずの扱い、基礎の撤去範囲の3つで、会社ごとの差が出やすい部分です。総額だけを見て安い方を選ぶと、あとからこの3つで追加費用が出ることがあります。反対に、この3つが丁寧に書かれている見積書は、現地をきちんと見て作られている証拠でもあります。金額の差が小さいなら、内訳の説明が具体的な会社を選ぶほうが、工事中のトラブルを避けやすいと当社は考えています。比べるときは、総額より先に、この3つがどう書かれているかを見てください。