愛知県の、空き家の解体。相続した実家を更地にするまでの手順

空き家の解体を考える人が増えている背景

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸で、住宅全体に占める割合（空き家率）は13.8%と、いずれも過去最多・過去最高になりました。そのうち、賃貸や売却、別荘などに使われていない空き家は約385万戸あります。

愛知県は、空き家率で見ると全国でも低い部類ですが、住宅の数が多いぶん、空き家の数そのものは全国でも上位にあります。名古屋市やその周辺に実家があり、ご自身は県外や別の市に住んでいる、というご相談は珍しくありません。

空き家をそのままにしておくと、建物の傷みが進み、屋根や外壁の破損、庭木の越境、害虫や不法投棄など、ご近所に影響が出ることがあります。2023年12月には空家等対策特別措置法が改正され、管理が不十分な空き家に対する市町村の指導が強化されました（詳しくは後半の税金の節で説明します）。

こうした背景から、「いつかは」と先送りにしていた実家の解体を、具体的に考えはじめる方が増えています。解体するかどうかを決めるためにも、まずは手順の全体像を知っておくことが近道です。

手順1：名義と相続の状況を確かめる

解体の契約を結ぶのは、原則として建物の所有者です。相続した空き家の場合、まず確かめたいのは「建物の名義が誰になっているか」です。

登記の名義が亡くなった親のままの場合

建物の登記が、亡くなった親の名義のままになっていることは珍しくありません。2024年4月からは相続登記の申請が義務になり、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

解体工事そのものは、相続人全員の合意があれば進められることが多いのですが、売却や建て替えを予定している場合は、いずれにしても名義を整理する必要があります。司法書士に相談して、解体と並行して手続きを進めると、時間を無駄にせずに済みます。

相続人が複数いる場合

兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、解体すること、費用の負担の仕方、解体後の土地の扱いを、事前に話し合っておきましょう。誰が契約の窓口になるかを決めておくと、解体会社とのやり取りもスムーズです。

未登記の建物や、増築部分がある場合

古い家では、物置や増築部分が登記されていないこともあります。解体の範囲と、滅失登記の対象を確かめるために、登記事項証明書（登記簿）を取り寄せておくと安心です。登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得でき、オンラインでも請求できます。

手順3：補助金が使えるかを、着工前に確かめる

市町村によっては、空き家や古い木造住宅の解体に、補助金を出しているところがあります。対象になれば、自己負担を減らせます。ただし、空き家の解体の手順のなかで、最も時期を逃しやすいのがこの補助金です。

多くの補助金は、着工前の申請が必要

解体の補助金は、多くの場合、工事を始める前に申請し、交付の決定を受けてから着工する決まりになっています。工事が始まってから申請しても、対象にならないことがほとんどです。補助金を使いたい場合は、見積もりを取る段階で、市町村の窓口に確かめてください。

対象になる条件は、市町村ごとに違う

補助金の対象は、市町村によって「旧耐震基準の木造住宅」「一定期間以上使われていない空き家」「倒壊のおそれがある建物」などさまざまです。補助の金額や、申請に必要な書類、受付の期間も違います。年度の途中で予算に達して締め切られることもあるため、早めの確認が必要です。

当社のサポート

当社では、補助金が使えるかどうかの確認から、申請のお手伝いまでおこなっています。予算内での工事が難しかったお客様に、市の補助制度を使うご提案をした事例もあります。補助金の申請には見積書が必要になることが多いため、まずは解体工事のご相談ページから、現地調査とお見積もりをご依頼ください。

手順5：電気・ガス・電話などを止める

解体の前に、空き家に引き込まれている電気、ガス、電話、インターネットなどの契約を止め、引込線や配管を撤去してもらう必要があります。

電気とガス

電気とガスは、それぞれの会社に連絡して、解体のための停止と撤去を申し込みます。引込線の撤去やガスメーターの取り外しには、日程の調整が必要です。解体の日が決まったら、早めに連絡してください。

水道は残しておくことが多い

水道は、解体工事中に、粉じんを抑えるための散水に使うことが多いため、工事が終わるまで止めずに残しておくのが一般的です。工事が終わってから停止の手続きをします。

電話・インターネット・その他の契約

固定電話、インターネット回線、ケーブルテレビ、防犯サービスなどの契約が残っていれば、解約と機器の撤去を依頼します。郵便物の転送の手続きも、あわせて済ませておくと安心です。長く空いていた家では、契約していたことを忘れているサービスが残っていることもあるため、通帳の引き落としや郵便物で確かめておくと、解約漏れを防げます。

これらの手続きは、所有者やご家族にお願いすることになりますが、どこに何を連絡すればよいかは、当社からご案内します。

手順7：解体工事と整地

届出と準備が整ったら、解体工事に入ります。工事は、おおむね次の順番で進みます。

1. 足場と養生：建物の周りに足場を組み、防音・防じんのシートで囲います。
2. 内装と設備の撤去：残った家財、畳、建具、設備などを手作業で取り外し、分別します。
3. 屋根と建物本体の解体：屋根材を外し、重機で建物の骨組みを解体します。
4. 基礎の撤去：地中の基礎を掘り起こして撤去します。
5. 整地：地中にがれきなどが残っていないかを確かめ、土地を平らに整えます。

30坪ほどの住宅であれば、工事の日数は7〜10日ほどが当社の目安です。工事の間は、粉じんを抑えるために散水し、騒音を抑える工夫をしながら進めます。

遠方にお住まいの方には、工事の様子と完了の状態を、写真でご報告します。整地のあとは、使い道に合わせて、防草シートや砂利を敷くこともできます。しばらく使う予定がない土地なら、雑草対策をしておくと、その後の手入れが楽になります。

解体後の固定資産税：特例が外れる場合と、放置した場合

空き家の解体を考えるとき、多くの方が気にされるのが、解体後の固定資産税です。

住宅が建っている土地には、税金を軽くする特例がある

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」があります。200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が6分の1になります。建物を解体して更地になると、この特例の対象から外れるため、土地の固定資産税が上がることがあります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の状態で課税されます。そのため、解体する時期によって、翌年度の税額に反映されるタイミングが変わります。

放置していても、特例が外れることがある

一方で、空き家を放置していれば安心というわけでもありません。2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法では、そのまま放置すれば倒壊などのおそれがある状態になりかねない空き家を「管理不全空家」とし、市町村が指導や勧告をできるようになりました。勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外されます。

つまり、管理が行き届かないまま放置して勧告を受ければ、建物が残っていても土地の税金は上がり、建物の維持費もかかり続けることになります。

税金だけで判断せず、使い道とあわせて決める

解体の時期は、税金だけでなく、売却の予定、補助金の受付期間、建物の傷み具合とあわせて決めるのが現実的です。具体的な税額は、市町村の資産税の窓口や税理士にご確認ください。当社では、解体の時期を含めた段取りのご相談をお受けしています。

工事より「順番」で決まる：当社の見方と事例

ここから先は、空き家の解体をお受けしてきた当社としての見方です。

空き家の解体で、お客様が困る場面の多くは、工事そのものではなく、手続きの順番を誤ったときに起きています。補助金は着工前でないと申請できない、滅失登記は1か月以内、電気とガスの停止には日程調整が要る。どれも一つひとつは難しくありませんが、順番を知らないまま進めると、「もっと早く知っていれば」ということになりがちです。

だからこそ当社は、解体のご相談を受けたときに、工事の金額だけでなく、このページで説明した手順のどこまで済んでいるかをお聞きするようにしています。名義の整理が済んでいないなら司法書士への相談を、補助金が使えそうなら申請の時期を、先にご案内します。

もう一つお伝えしたいのは、空き家の解体は、ご家族にとって気持ちの区切りでもあるということです。費用や手続きのことだけでなく、思い出の詰まった家を手放す寂しさを抱えている方も少なくありません。当社では、思い出の表札をくり抜いてお返しした事例もあります。残したいものがあれば、どんな小さなことでもお聞かせください。

当社が手がけた空き家の解体事例

実際に、当社が愛知県内で手がけた空き家の解体事例を紹介します。どれも、解体の前後にある「工事以外のこと」まで含めてお受けした事例です。

しばらく使う予定のない土地の解体（新城市・58坪）

解体後の土地の使い道がまだ決まっていなかったため、整地のあとに、雑草を防ぐ防草シートまで敷きました。使い道が決まるまでの手入れの手間を減らせます。

補助金を使って費用を抑えた解体（西尾市・20坪）

補助金の申請をお手伝いし、費用を抑えたご提案をしました。補助金は着工前の申請が必要なため、見積もりの段階から申請の段取りを一緒に組みました。

思い出の表札を残した解体（知多市）

解体の前に、表札だけをきれいにくり抜いて、お客様にお返ししました。家はなくなっても、思い出の品を一つ手元に残すことができます。表札のほかにも、柱の一部や庭の石など、残したいものがあれば、解体の前にお知らせいただければ対応を考えます。